Einberufung einer Eigentümerversammlung unter 2G Bedingungen unzulässig, sofern die jeweilige landesrechtliche Corona-Verordnung die Durchführung von Eigentümerversammlungen ausdrücklich vorsieht.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft lud im Dezember 2021 in Hannover zu einer Eigentümerversammlung ein, wobei in der Ladung keinerlei Hinweise auf etwaige Beschränkungen Bezug auf die Durchführung von Versammlungen wegen der Corona-Pandemie aufgenommen wurden. Unsere Mandantin, Eigentümerin und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, erschien zu der Versammlung und wurde durch die Verwaltung mit der Begründung des Versammlungsraumes verwiesen, dass für die Teilnahme ein Impfnachweis erforderlich wäre. In der Folge wurden auf der Versammlung zahlreiche Beschlüsse gefasst.

Auf eine diesseits eingereichte Klage wurden sämtliche angegriffenen Beschlüsse durch das Amtsgericht Hannover für ungültig erklärt. Das AG Hannover (481 C 10188/21) entschied mit Urteil vom 30. März 2022, dass ein Verwalter nicht eigenmächtig entscheiden darf, ob eine 3G-, 2G -oder 2G-plus Regelung angewandt wird, wenn wie vorliegend die niedersächsische Corona-Verordnung die Durchführung von Eigentümerversammlungen ausdrücklich erlaubt. Beachtet werden mussten daher nur die Abstands-und Maskenregelungen. Auch der Einwand der Beklagten, der Vermieter der Veranstaltungsräume habe auf Durchführung der 2G- Regel bestanden, war nach Auffassung des AG Hannover unbeachtlich, denn für diesen Fall wäre es Aufgabe der Verwaltung gewesen, einen anderen Versammlungsraum zu finden, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung zu ermöglichen. Die Vorgehensweise der Verwaltung stellt nach Auffassung des Gerichts eine Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Wohnungseigentümer dar, denn der Klägerin wurde nicht ermöglicht, an der Versammlung teilzunehmen, ihr Stimmrecht ausüben und zu einzelnen Tagesordnungspunkten an einer Auseinandersetzung und Diskussion beizuwohnen und etwaige Argumente vorzutragen, obwohl beides wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung ist.

Praxishinweis: Zutreffend nimmt das Amtsgericht hier einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich der Verwaltung des Wohneigentums an, denn es ist das elementare Recht sämtlicher Eigentümer, über die Teilnahme an der Diskussion über mögliche Beschlüsse die Willensbildung der Eigentümer mit zu prägen. Die Auseinandersetzung und Diskussion ist wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung. Im Gegensatz zu einer Entscheidung des Amtsgerichts München – mit einem etwas anders gelagerten Sachverhalt -, welches die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter der 2G-Regelung für zulässig erachtete, war in Niedersachsen – anders als in Bayern – die Durchführung einer Eigentümerversammlung nach der niedersächsischen Corona-Verordnung zulässig.

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Fotos und Videos von Mitarbeitern im Intranet – Einwilligung erforderlich?

Ist das Einholen einer Einwilligung im Rahmen der Erstellung von Videos/Fotos, auf denen Mitarbeiter erkennbar sind, für die hausinterne Kommunikation eines Unternehmens im Intranet erforderlich, wenn diese Aufnahmen ausschließlich für interne Zwecke genutzt (Intranet) werden und auf das Intranet nur Mitarbeiter Zugriff haben?

Ja, ist es.

26 Abs. 2 BDSG (neu) regelt die Einwilligung der Verarbeitung personenbezogener Daten für den Beschäftigungsbereich auf der Grundlage von Art. 88 DSGVO (Datenverarbeitung im Beschäftigtenkontext). In der Begründung zum Gesetzesentwurf des BDSG (neu) wird die Nutzung eines Fotos im Firmen-Intranet hinsichtlich des Erfordernisses der Einwilligung explizit genannt. Das gilt dann nach der Gesetzesbegründung natürlich auch für Videos. Insofern geht der deutsche Gesetzgeber zunächst grundsätzlich davon aus, dass hier eine Einwilligung erforderlich ist.

26 Abs. 1 BDSG (neu) kommt hier als Ermächtigungsgrundlage für die Verwendung von Videos/Fotos im Intranet ohne Einwilligung nicht in Betracht. Danach dürfen personenbezogene Daten von Beschäftigten (wozu auch Videos / Foto zählen, auf denen Mitarbeiter erkennbar sind) ohne Einwilligung nur verarbeitet werden, wenn dieses zur Durchführung des Arbeitsverhältnisses erforderlich ist. An der Erforderlichkeit der Datenverarbeitung in Form der hier vorgesehenen Videos/Fotos im Intranet fehlt es hier jedoch.

Als weitere Rechtsgrundlagen kommt die Verarbeitung ohne Einwilligung auf der Grundlage berechtigter Interessen des Unternehmens gem. Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO in Betracht.

Das Fotografieren und Veröffentlichen (ohne Einwilligung) im Intranet könnte dabei im Einzelfall durch ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Arbeitgebers erlaubt sein.

Diesbezüglich wird vertreten: Wenn es tatsächlich um das Gesamtgeschehen geht und eine große Zahl von Personen auf dem Foto/Video abgebildet ist, wäre eine Rechtfertigung auf der Grundlage berechtigter Interessen zu bejahen. Den berechtigten Interessen des Arbeitgebers stünden in dieser Situation in aller Regel keine überwiegenden Interessen der Abgelichteten gegenüber (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO).

Schwieriger tut sich diese Meinung dagegen damit, das Vorliegen berechtigter Interessen zu bejahen, wenn es um Fotos/Videos Einzelner oder kleiner Gruppen von Mitarbeitern geht, sodass kein Gesamtgeschehen im Vordergrund steht. Für die Zulässigkeit auch solcher Fotografien/Videos könnte zugunsten des Arbeitgebers im Einzelnen die Üblichkeit von Fotos/Videos auf Betriebsfeiern oder ähnlichen Events sprechen. Dieses aufgrund der Erwartungshaltung der Mitarbeiter sowie der Tatsache, dass das Intranet lediglich für die Mitarbeiter des Unternehmens und nicht für die Öffentlichkeit zugänglich ist.

Allerdings ist stark zu bezweifeln, ob der Arbeitgeber tatsächlich ein allgemeines berechtigtes Interesse daran hat, Videos und Fotos aller Mitarbeiter in das Intranet ohne weiteres zu stellen.

Außerdem wäre es im geschäftlichen Alltag weniger praktikabel, jedes Foto oder Video auf die berechtigten Interessen des Arbeitsgebers hin zu überprüfen.

Einschlägige Rechtsprechung zu der Auslegung des Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO fehlt allerdings bislang noch. Soweit ersichtlich, vertreten aber auch die Datenschutzbehörden der Länder die Auffassung, dass das Einstellen von Videos und Fotos in das Intranet die Einwilligung des jeweils Abgebildeten erfordert.

Es empfiehlt sich daher im Sinne einer rechtssicheren Lösung, auch für die Veröffentlichung von Mitarbeiterfotos/Videos im Intranet eine Einwilligung einzuholen.

Hier reicht dann eine einmalige (entsprechend formulierte) Einwilligungserklärung aus. Der Arbeitgeber darf eine solche Einwilligung vorformulieren. Bei der Formulierung ist dann jedoch sehr genau darauf zu achten, dass nach dem Bestimmtheitsgrundsatz in einer (vorsorglichen) Global-Einwilligung die einzelnen Anwendungsfälle der Einwilligung im Detail möglichst exakt bezeichnet werden.

Die alleinige Teilnahme an einem Firmen-Event kann übrigens in der Regel nicht mit einer Einwilligung gleichgesetzt werden. Auch das bewusste Lächeln von Personen in die Kamera wird nicht als konkludente Erklärung angesehen. Sollten an der Veranstaltung auch Personen teilnehmen, die nicht Mitarbeiter sind, so wäre hier als praktikabler Weg daran zu denken, bereits im Rahmen der Einladung eine Einwilligung zur Aufnahme und internen Nutzung im Intranet einzuholen.

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Qualifizierter Makleralleinauftrag in AGB unwirksam – Erfolgreiche Abwehr eines Provisionsverlangens!

Unsere Mandantin beauftragte eine hannoversche Maklerfirma mit der Vermittlung einer Wohnung zum Verkauf. In den von der Maklerfirma vorformulierten Vertragsbedingungen steht unter anderem: „direkte oder durch Dritte benannte Interessenten sind während der gesamten Vertragsdauer an den Makler zu verweisen.“ sowie „die eigene Verkaufsinitiative des Auftraggebers bleibt für die Gesamtvertragsdauer ausgeschlossen.“

Nach Abschluss des Maklervertrages meldete sich ein Interessent bei unserer Mandantin, der diese Wohnung bereits vorab besichtigt hatte, einen Kauf jedoch zunächst ausgeschlossen hatte. Nunmehr hatte er seine Meinung geändert und schloss mit unserer Mandantin den Kaufvertrag ab.

Die Maklerfirma wurde über dieses Geschäft in Kenntnis gesetzt. Daraufhin verklagte die Maklerfirma unsere Mandantin auf Schadenersatz in Höhe von 5,95 % von 159.000,00 €, Mithin 9.460,50 €. Die Maklerfirma behauptete, unsere Mandantin hätte gegen die vertraglichen Bestimmungen verstoßen und sei somit zum Schadenersatz verpflichtet. Der Schaden bestünde in Höhe der Provision, die ihr im Falle einer Verweisung des Käufers an sie zugestanden hätte.

Zu Unrecht, wie nunmehr das Landgericht Hannover mit Urteil vom 24. Februar 2021 entschied und die Klage der Maklerfirma zugunsten unserer Mandantin abwies. Das Gericht stützte sich dabei auf die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach vertragliche Regelungen wie vorliegend, die den Maklerkunden verpflichten, sämtliche Interessenten an die Maklerfirma zu verweisen und/oder die eigene Verkaufsinitiative des Verkäufers untersagen, in vorformulierten Vertragsbedingungen unwirksam sind. Die vertraglichen Regelungen waren vorliegend von der Maklerfirma in einem Vordruck vorformuliert, sodass es sich dabei um sogenannte AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) handelte. In solchen sind Vertragsbedingungen die den Kunden unangemessen benachteiligen bzw. vorliegend in das Eigentums-und Selbstbestimmungsrecht der Mandantin eingreifen, stets unwirksam. Anders liege der Fall nur, wenn entsprechende Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt sind, d. h. der Maklerkunde hätte Einfluss auf die vertragliche Gestaltung gehabt.

Fazit: Die erfolgreiche Verteidigung unserer Mandantin zeigte, dass es sich für Maklerkunden lohnt, vertragliche Regelung, insbesondere, wenn diese vorformuliert sind, zu hinterfragen. Gleichzeitig bedeutet dieses jedoch auch für Maklerfirmen, die regelmäßig durch die Erstellung von Exposé, der Durchführung von Werbemaßnahmen und/oder durch Gespräche mit Mietern und potentiellen Käufern mitunter erheblich in Vorleistung gehen, Provisionsansprüche individuell abzusichern. Sprechen Sie uns an, gerne sind wir Ihnen dabei behilflich.

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Per-Hendrik Ipland

Beindorff & Ipland Rechtsanwälte

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